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“2字頭”項(xiàng)目帶地暖,外立面鋁板,這個(gè)板塊為何卷

時(shí)間:2025-02-24
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文/住浙網(wǎng)研究員次衡

說到翁梅,前幾年也算是個(gè)“小透明”了,自2017年9月后便再無拿地,今年4月首批集中供地中,翁梅2宗掛牌地塊中有1宗流拍,這也是此次集中供地中唯一流拍的地塊。

好在6月翁梅又有2宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓,加上4月成交的1宗地塊,3個(gè)項(xiàng)目精裝限價(jià)均為26600元/㎡,近期將先后迎來首開,預(yù)算在200-300萬左右的剛需和剛改購房者們,又多了幾個(gè)選擇。

那么,這三盤該如何選擇?筆者實(shí)地去現(xiàn)場跑盤。

PART

1

從區(qū)位來看,三個(gè)項(xiàng)目相距都不遠(yuǎn),其中中建潮閱尚境府距離地鐵9號線翁梅站較遠(yuǎn),直線距離約1公里左右(高德地圖測算);而另外兩個(gè)項(xiàng)目則緊鄰翁梅站地鐵口。

實(shí)地來看,蝶翠迎賓府走到地鐵口要經(jīng)過一個(gè)路口,而中天海威云詠汀洲府需要走過兩個(gè);但作為距離更近的代價(jià),即使在售樓處內(nèi),蝶翠迎賓府也能聽到地鐵呼嘯而過的聲音。此外,項(xiàng)目北面還靠近杭浦高速。

而云詠汀洲府雖然也靠近地鐵高架,但中間有藝郡府相隔作為緩沖,噪音影響更小。

云詠汀洲府和地鐵之間隔著藝郡府

由于距離較近,三盤的生活商業(yè)配套都差不多,商業(yè)有翁梅地鐵上蓋澤懷廣場,2站地鐵到達(dá)理想銀泰城、華元?dú)g樂城、余之城,生活還是便利的。

澤懷廣場

潮閱尚境府離地鐵稍遠(yuǎn),不過直線距離約兩三百米左右有一個(gè)農(nóng)貿(mào)綜合體,日常生活也挺方便。

就界面來說,云詠汀洲府周邊都是老小區(qū),界面環(huán)境并不樂觀;而蝶翠迎賓府所在的區(qū)域,正在進(jìn)行整拆整建,未來周邊界面會(huì)更新。

回歸到產(chǎn)品上,三盤則各有優(yōu)劣:

先來看看品牌,蝶翠迎賓府由濱江操盤,聯(lián)袂坤和、建杭聯(lián)手打造,均為實(shí)力房企,品質(zhì)方面還是值得信賴的;

云詠汀洲府由海威操盤,海威在杭州還沒有住宅項(xiàng)目,此前只打造了寫字樓、商業(yè)大平層等商業(yè)項(xiàng)目,首個(gè)住宅產(chǎn)品有待觀察;

潮閱尚境府則有央企作為背靠,作為中建入杭首個(gè)境系作品,可以期待未來產(chǎn)品。

其中,潮閱尚境府體量是最大的,這代表著更充足的景觀空間,小區(qū)環(huán)境也更開闊;而蝶翠迎賓府層高稍高一些。

近期,云詠汀洲府已經(jīng)首先迎來首開,128套房源僅吸引142組家庭登記,中簽率高達(dá)90%以上。

從位置上來看,首開的2幢樓雖然沿街,但并非大馬路;對面是南雅幼兒園,環(huán)境不算嘈雜。戶型98-130㎡都有,基本涵蓋剛改需求。

云詠汀洲府首開樓幢

只能說,翁梅板塊確實(shí)有些冷。

去年上半年,隔壁九喬板塊的敏捷源著天樾府中簽率一度低至10%以下,下半年中簽率有所上升,但依然以52.40%的中簽率收官。

相隔一年,同樣是近地鐵口樓盤,地鐵相差僅一站路,中簽率卻驟然飆升。

是產(chǎn)品做得差了嗎?倒不如說,越來越卷了。同樣3000元/㎡的裝標(biāo),各有各的卷法!

PART

2

具體怎么卷?由于筆者到訪時(shí),潮閱尚境府還未開放售樓處,資料也未完全公開,所以本篇主要來看云詠汀洲府和蝶翠迎賓府。

首先是小區(qū)園林和景觀設(shè)計(jì),云詠汀洲府打造了一塊面積超過1250㎡的草坪,還配備了一個(gè)按照泳池標(biāo)準(zhǔn)打造的面積約345㎡的戶外景觀戲水池。

而蝶翠迎賓府更卷了,濱江邀請來了打造過武林壹號、金色海岸、翡翠海岸等項(xiàng)目的貝爾高林,設(shè)計(jì)了雙水系園林景觀。

蝶翠迎賓府項(xiàng)目沙盤

兩個(gè)項(xiàng)目都做到了3米層高和4米架空層,外立面上,云詠汀洲府采用了鋁板+大面積玻璃+金屬線條設(shè)計(jì),樓間距最大超70米;

云詠汀洲府外立面,紅圈部分可看到為涂料

3萬/㎡不到價(jià)格,外立面就用上了鋁板?別驚訝,還有更狠的,蝶翠迎賓府做到了四面鋁板+玻璃的外立面!

據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹:“除了設(shè)備平臺、陽臺內(nèi)側(cè)、天井這些地方是涂料,其他肉眼可見的地方,包括收口,全部都是鋁板。”

口說無憑,還亮出了建筑外立面材料陽光公示圖。外立面如此手筆,眼下4萬+項(xiàng)目都很難做到。

仿佛是覺得樓層過高輸了一頭,蝶翠迎賓府樓間距最大接近100米。

至于室內(nèi)裝修,到訪時(shí),蝶翠迎賓府樣板房還未開放,而云詠汀洲府則放了個(gè)大招:除了中央空調(diào),還配備了威能品牌的地暖。

戶型方面,云詠汀洲府戶型面積段為98/115/130㎡;而蝶翠迎賓府戶型較多,面積段有96/98/108/115/125/139㎡,適配性更強(qiáng)。

“2字頭”項(xiàng)目帶地暖,外立面鋁板,這個(gè)板塊為何卷

選取兩者面積段較近的戶型來看,同是起步戶型的中間套,蝶翠迎賓府96㎡戶型主臥做出了獨(dú)立衣帽間,體驗(yàn)較為舒適,次臥在保證隱私性同時(shí)也擁有更大的空間;云詠汀洲府的98㎡戶型聯(lián)通客廳和次臥的南向陽臺則更為寬廣,北面書房空間更大一些。

蝶翠迎賓府的115㎡邊套和云詠汀洲府的116㎡邊套設(shè)計(jì)相近,不過北面小書房云詠汀洲府同樣有更大的空間,房間改造上有更多可能。

綜合來說,三盤PK,筆者得出以下幾點(diǎn)結(jié)論:

1、蝶翠迎賓府距離地鐵最近,未來周邊界面也較新,四面鋁板的外立面有亮點(diǎn),但該項(xiàng)目是三盤中唯一沒有地暖的,對這方面有要求的要注意。

2、云詠汀州府周邊界面一般,老小區(qū)居多,開發(fā)商品牌也較弱,但好在層數(shù)較低,戶型的改造性較強(qiáng),精裝配置還不錯(cuò)。

PART

3

總體來說,不論地段還是產(chǎn)品,云詠汀洲府都可圈可點(diǎn),但為何中簽率飆升?筆者認(rèn)為,除了市場下行的大環(huán)境影響,更大的可能是“群敵環(huán)伺”。

潮閱尚境府雖然距離地鐵較遠(yuǎn),但步行過來也就20分鐘左右,所屬的“境系”作品也以綠化和功能配套為強(qiáng)項(xiàng),而樣板房雖還未開放,但裝修上已經(jīng)透了消息:中央空調(diào)、新風(fēng)、地暖三大件都有。

近在眼前的蝶翠迎賓府,四面鋁板+玻璃的外立面、貝爾高林雙水系園林簡直是“亂花迷人眼”。加上三盤限價(jià)相同,戶型面積段也相近,購房者的心態(tài)自然也不急了。

11月,蝶翠迎賓府和潮閱尚境府預(yù)計(jì)也將迎來首開,其中,蝶翠迎賓府預(yù)計(jì)首開4、10#共152套房源,戶型建面約96-139㎡,其樣板間開放在即;潮閱尚境府則稍晚,預(yù)計(jì)中旬開放樣板間。

屆時(shí),它們會(huì)交出怎樣的成績單,拭目以待。

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